Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist das klassische Produkt für die Baufinanzierung. Die Rate, auch Annuität genannt, setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen. Sie zahlen den Kredit in gleichbleibend hohen Raten zurück. Zinsen werden stets nur auf den geschuldeten Betrag berechnet, mit der Tilgung führen Sie Ihre Kreditschuld jeden Monat zurück. Im Laufe der Zeit nimmt der Zinsanteil stetig ab, während der Rückzahlungsanteil um die ersparten Zinsen ansteigt. Gleichzeitig verringert sich der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils.

Vorteile:

• Zinsbindung sorgt für Planungssicherheit
• Restschuld am Zinsbindungsende steht fest
• Tilgungszahlungen werden gewöhnlich sofort verrechnet und sorgen damit für eine Reduzierung der Schuldsumme.
• Sondertilgungen und KfW-Einbindung möglich

Mögliche Nachteile:

• Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung. Damit stellt die Bank die Kosten in Rechnung, die bei vorzeitiger Rückzahlung entstehen. Ein Sonderkündigungsrecht haben Darlehensnehmer auf Grundlage von § 489 BGB nach Ablauf einer zehnjährigen Laufzeit. Dann können Sie die Baufinanzierung mit einer sechsmonatigen Frist zur Rückzahlung kündigen. In diesen Fällen dürfen dem Darlehensnehmer keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet werden.

•  Zinsänderungsrisiko für die Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung, da die späteren Kapitalmarktzinsen nicht prognostizierbar sind.

Unser Tipp: Das klassische Annuitätendarlehen ist besonders für Kreditnehmer geeignet, die ihre Immobilie selbst nutzen und bei der Baufinanzierung das Zinsrisiko reduzieren möchten. Bei den aktuell niedrigen Kapitalmarktzinsen, sollte eine möglichst höhere Tilgung gewählt werden, da sonst die Laufzeit der Baufinanzierung sehr lang werden kann.

Festdarlehen

Das Festdarlehen (auch endfälliges Darlehen genannt) wird in einer Summe zurückgezahlt. Die monatliche Belastung setzt sich aus einem Sollzins- und Tilgungsanteil zusammen. Während die Zinszahlungen direkt an die Bank fließen, wird der Tilgungsanteil vom Darlehensnehmer z.B. in einem Bausparvertrag in einer Lebensversicherung, einem Fondsparplan oder in Wertpapieren angespart.

Die Restschuld des Darlehens bleibt für die Dauer der gesamten Laufzeit gleich. Die Ausschüttung der Geldanlage wird dann zur Rückzahlung des Darlehens verwendet. Bei langfristig positiver Wertentwicklung der Anlage kann sie einen entsprechenden Vermögensüberschuss darstellen.

Vorteile:

•     Vielseitige Tilgungsmöglichkeiten durch Ansparprodukte
•     Sollzinsbindung bis zu 30 Jahren möglich
•     Steuervorteile bei vermieteten Objekten

Mögliche Nachteile:

•     Kein direkter Abtrag der Darlehensschuld
•     Risiko, wenn sich das Ansparprodukt nicht wie erwartet, positiv entwickelt.

Unser Tipp: Das Fest-Darlehen ist besonders für Darlehensnehmer zu empfehlen, die ihre Immobilie nicht selbst bewohnen, sondern vermieten wollen. Diese Kapitalanleger haben die Möglichkeit, die Zinsen aus der Immobilienfinanzierung steuerlich abzusetzen und von Steuervorteilen zu profitieren.

Volltilger-Darlehen

Bei dieser Variante tilgen Sie Ihr Darlehen komplett während der vereinbarten Zinsbindung. Der Aufbau des Volltilger-Darlehens gleicht dem Annuitätendarlehen. Der Tilgungssatz wird genau berechnet, so dass Sie zum Ablauf der Sollzinsbindung schuldenfrei sind. Die hohe Tilgung honorieren einige Banken mit einem attraktiven Sollzinssatz.

Vorteile:

•     Hohe Planungssicherheit während der gesamten Zinsbindung
•     Sollzinsbindung bis zu 30 Jahren möglich
•     Gleichbleibende monatliche Raten
•     Zinsrabatte der Banken für höhere Tilgung

Mögliche Nachteile:

•     In den meisten Fällen keine zusätzlichen Sondertilgung möglich
•     Höhere Raten bei kurzen Zinsbindungen

Unser Tipp: Das Volltilger-Darlehen ist für alle Darlehensnehmer besonders empfehlenswert, die sich eine absolute Zinssicherheit wünschen.

Konstant-Darlehen

Das Konstant-Darlehen zählt zu den Volltilger-Darlehen und ist eine Kombination aus einem Festdarlehen und einem späteren Bauspardarlehen. Bis zur Zuteilung des Bausparvertrags wird der Sollzinssatz für das Festdarlehen garantiert. Die feste monatliche Rate besteht während der Dauer des Festdarlehens aus Bausparbeiträgen und Darlehenszinsen. Nach der Zuteilung wird das Darlehen mit dem Bausparguthaben teilweise getilgt. Die Restschuld läuft als Bauspardarlehen weiter. Die bisher gewohnte monatliche Rate bleibt gleich und wird jetzt für Zinsen und Tilgung des Bauspardarlehens verwendet.

Vorteile:

•     Kostenfreie unbegrenzte Sondertilgungen im Bauspardarlehen möglich
•     Sondertilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit und somit die Gesamtkosten
•     Kombination mit Annuitätendarlehen möglich
•     Einbindung von KfW-Darlehen möglich

Möglicher Nachteil:

•     Gebühren bei Abschluss des Bausparvertrages

Unser Tipp: Mit dem Konstant-Darlehen lassen sich günstige Konditionen für die gesamte Laufzeit Ihres Darlehens sichern. Daher ist es ideal für Darlehensnehmer, die eine hohe Kalkulationssicherheit wünschen. Außerdem ist die zum Teil lange bereitstellungszinsfreie Zeit besonders für Bauherren attraktiv.

Variables Darlehen

Bei dieser Darlehensform werden die Zinsen nicht über einen langen Zeitraum hinweg festgelegt, sondern alle drei Monate an das aktuelle Zinsniveau angepasst. Wenn Sie sich nicht frühzeitig auf einen bestimmten Zinssatz festlegen möchten, kann ein Variables Darlehen für Ihre Baufinanzierung eine optimale Lösung sein. Die vertragliche Grundlage für diese Zinsanpassung ist der sogenannte Drei-Monats-EURIBOR. Dies ist ein Referenzzinssatz, zu dem sich die Banken untereinander Geld ausleihen.

Vorteile:

•     Sinkende Ratenzahlung bei fallenden Sollzinsen
•     Vorzeitige Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich
•     Umwandlung in Annuitätendarlehen möglich

Möglicher Nachteil:

•     Zinsänderungsrisiko bei steigendem EURIBOR

Unser Tipp: Variable Darlehen eignen sich besonders für kurzfristig angelegte Immobilienfinanzierungen, wenn Sie z.B. schon zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs wissen, dass Sie in Kürze über einen größeren Geldbetrag verfügen werden, mit dem Sie das Darlehen ablösen können.

Cap-Darlehen

Das Cap-Darlehen ist ein variables Hypothekendarlehen mit einer vertraglich vereinbarten Zinsobergrenze (Cap-Grenze). Bei einem variablen Darlehen werden die Zinsen in regelmäßigen Abständen an die Marktveränderungen angepasst. Als Referenzzinssatz wird der EURIBOR verwendet. Dies ist ein Referenzzinssatz, zu dem sich die Banken untereinander Geld ausleihen. Bei einer Baufinanzierung mit einem Cap-Darlehen ist im Vergleich zum variablen Darlehen der Zins nur bis zu einer bestimmten Obergrenze variabel. Übersteigt der EURIBOR diese Obergrenze, wird der Zins des Cap-Darlehens nicht mehr nach oben angepasst.

Vorteile:

•     Hohe Flexibilität
•     Vorzeitige Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich
•     Vertraglich vereinbarte Zinsobergrenze
•     Umwandlung in Annuitätendarlehen möglich

Möglicher Nachteil:

•     Zinsänderungsrisiko bei steigendem EURIBOR

Unser Tipp: Das Cap-Darlehen eignet sich besonders für kurzfristig angelegte Immobilienfinanzierungen, wenn Sie z.B. schon zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs wissen, dass Sie in Kürze über einen größeren Geldbetrag verfügen werden, mit dem Sie das Darlehen ablösen können. Zum anderen ist das Cap-Darlehen in Hochzins-phasen interessant. Somit müssen Sie nicht für eine lange Sollzinsbindungszeit hohe Zinsen akzeptieren, sondern profitieren sofort von fallenden Zinsen.